Los 5 factores que definen el valor de un terreno
Por: Federico Akerman, Director de Terres, plataforma argentina especializada en la intermediación de terrenos para desarrollo inmobiliario.
Cada casa tiene su historia y cada galpón o comercio, su momento. Pero las ciudades cambian, y también lo hace el valor de lo que está en pie. En muchos barrios de Buenos Aires, ese valor ya no se mide por las paredes que existen, sino por el proyecto que podría levantarse en su lugar.
Si tenés un terreno en la ciudad, entender qué lo hace valioso es clave para decidir bien. A veces el precio no está en lo visible, sino en lo posible.
A continuación, algunos de los factores que más influyen en ese valor.
1. Zonificación
Cada terreno tiene su propia zonificación urbana (por ejemplo, USAB II o USAM). Esta norma establece altura, retiros, usos y superficie edificable. Es el punto de partida: define hasta dónde puede crecer un proyecto y qué tipo de edificio puede construirse. Un mismo lote puede valer el doble o la mitad dependiendo del distrito en el que se ubique. En muchos casos, esa diferencia normativa convierte una casa común en un terreno atractivo para el desarrollo.
La zonificación no solo marca la escala del edificio, sino también sus usos posibles. Un lote que admite vivienda, oficinas o locales comerciales amplía su base de demanda. Conocer la norma no es un detalle técnico: es entender qué proyectos puede alojar tu terreno y quién podría desarrollarlos.
Tradicionalmente, obtener un análisis técnico de zonificación demoraba semanas y tenía un costo de entre USD 50 y 200. Hoy, el avance tecnológico nos permite procesar esta información en 24 horas de forma gratuita, facilitando el acceso a datos a cualquier persona interesada. Saber en qué zonificación está un terreno es el primer paso para entender cuánto puede valer.
2. Combinación de superficie, frente y profundidad
Los metros no lo son todo y la geometría también cotiza: la forma y las proporciones del lote pueden sumar o restar valor. Un lote angosto y muy profundo puede ser menos eficiente que otro más equilibrado, aunque ambos tengan la misma superficie.
Los desarrolladores buscan terrenos que les permitan buenos proyectos: esquinas, doble frente o medidas que den flexibilidad. Son atributos que mejoran el aprovechamiento y por consecuencia, su valor.
También influye la proporción entre el frente y la profundidad. Lotes con frentes amplios permiten mejor ventilación, iluminación y tipologías más variadas, lo que se traduce en más metros vendibles y precios más altos. En síntesis, la forma del lote puede sumar o restar valor sin que cambie un solo metro cuadrado.
3. Entorno inmediato
El contexto urbano influye tanto como la norma. Un terreno con buena zonificación puede perder atractivo si está en una zona sin renovación ni demanda. En cambio, una cuadra con obras recientes, comercios activos o cercanía a un corredor urbano indica potencial de transformación real.
El entorno también determina el tipo de comprador. Un terreno en una calle tranquila puede atraer proyectos residenciales de baja escala, mientras que uno sobre un eje comercial puede interesar a desarrollos mixtos, lo que muestra cómo evoluciona el barrio y cómo se revaloriza el suelo donde la ciudad crece.
Hoy, los inversores compran el futuro de la cuadra, no solo el terreno. Apostando a Saavedra, Coghlan, Villa Urquiza que ya cuentan con un principio de crecimiento sostenido más que interesante y un futuro prometedor.
4. Viabilidad económica
Más allá de la ubicación y la norma, todo proyecto se resume en una ecuación simple: el precio del terreno más el costo de obra deben ser menores al valor de venta esperado. En general, el suelo representa entre un 25% y un 35% de la inversión total. Si esa proporción se desbalancea, la operación deja de ser rentable y el lote pierde chances de venderse.
Evaluar la incidencia del terreno —cuánto representa en el valor final del proyecto— permite entender si realmente “vale para desarrollar”.
A veces, la viabilidad no depende solo del precio, sino de la velocidad del mercado. En zonas donde los precios de venta crecen rápido o hay alta demanda, la ecuación puede mejorar aún con terrenos más caros. En otras, una expectativa de rentabilidad demasiado alta puede frenar operaciones viables. Por eso, leer el contexto económico es tan importante como conocer los metros edificables.
5. Estado legal y dominio
Los papeles también construyen, por eso tenerlos al día ayuda a evitar demoras y proteger el valor. Un terreno con potencial puede perder valor si tiene conflictos sucesorios, afectaciones o errores catastrales. Los compradores profesionales priorizan operaciones limpias y rápidas, donde la documentación esté en orden desde el inicio.
Si se busca vender por lo que hay, cualquier diferencia o inconsistencia entre la documentación y la realidad construida puede convertirse en una barrera. Una medida mal declarada, una ampliación no registrada o un plano desactualizado no solo reducen el precio, sino también el universo de compradores posibles. Por eso es fundamental verificar la coincidencia entre la escritura, los planos y la realidad física de la propiedad: es la base para evitar objeciones y sostener el valor real.
Una mirada más allá del precio
El valor de la tierra está en lo que puede llegar a ser. Entender esa diferencia permite decidir con información y no con intuición.
La brecha entre lo que fue y lo que puede ser es la clave del mercado de tierra. No se trata solo de metros o de precios, sino de tiempo: de anticipar hacia dónde crece la ciudad y qué proyectos serán posibles en ese contexto. Un terreno puede ser valioso hoy, pero aún más si se lo interpreta en función de su desarrollo futuro.
También influye la mirada del comprador. Mientras quien busca vivienda se enfoca en la casa que ve, el desarrollador mira el suelo que sostiene esa casa y proyecta lo que puede construir allí. Entender ambas perspectivas ayuda a negociar mejor y a no subvaluar el potencial urbano del lote. Detrás de cada casa, galpón o comercio, hay una oportunidad de transformación.